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Steuern beim Kauf einer Auslandsimmobilie

Für Personen, die ihren Wohnsitz in Deutschland haben, sind Einkünfte aus einer ausländischen Immobilie, wie z. B. Mieteinnahmen, in Deutschland einkommensteuerpflichtig (Bundesrepublik Deutschland). Nur positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können zum Ausgleich von Verlusten herangezogen werden.

Für den Verlustabzug kommen nur Gewinne aus derselben Einkunftsquelle (Gewinne aus Vermietung und Verpachtung) und aus demselben Staat in Betracht. Bei der Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes für deutsche Einkünfte werden die ausländischen Einkünfte berücksichtigt. Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und andere ausländische Steuerarten können auch auf ausländischen Grundbesitz Anwendung finden. Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung wird auch Erbschaftssteuer erhoben. Nach ausländischem Recht besteht die Möglichkeit, dass die geschuldete Erbschaftssteuer in dieser Situation deutlich höher ausfällt.

Immobilien im Ausland korrekt versteuern

Rund eine Million Deutsche besitzen Immobilien im Ausland, unter anderem auf Mallorca, in der Toskana und an der Côte d'Azur. Weitere 700.000 Deutsche sind noch auf der Suche nach einem geeigneten Haus in Übersee. Wer eine Immobilie im Ausland erwirbt, sei es als Kapitalanlage oder zur Altersvorsorge, sollte auch an das Finanzamt denken. Seit dem Jahressteuergesetz 2009 sind Eigentümer und Erwerber von Auslandsimmobilien zur Rechenschaft verpflichtet. Seitdem unterliegen die Mieteinnahmen deutscher Steuerpflichtiger aus dem EU-Ausland in der Regel nicht mehr der Progression. Durch diese Regelung sind neue Gestaltungsmodelle für den Besitz von Auslandsimmobilien möglich.

Grunderwerbsteuer und Grundsteuer im Ausland

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland, sei es eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück, fällt genau wie bei deutschen Immobilien Grunderwerbsteuer an. Diese wird an das örtliche Finanzamt gezahlt und variiert je nach Land und Standort.

So beträgt der Grundsteuersatz in Frankreich 5 %, während er auf den Balearen 10 % und auf den Kanarischen Inseln 12 % beträgt. Die reguläre Grundsteuer ist dann spätestens im Jahr nach dem Kauf der ausländischen Immobilie fällig. Immobilien, die vererbt werden, unterliegen unter Umständen der Erbschafts- und Schenkungssteuer, die höher sein kann als in Deutschland. Wer eine Immobilie im Ausland erbt, sollte dies im Vorfeld klären. Viele ausländische Steuern werden den Käufern und Investoren nicht im Voraus mitgeteilt. So werden beispielsweise in Frankreich, Italien und Spanien beim Kauf einer Immobilie Registrierungs- und Katastersteuern erhoben. Eine Villa auf Mallorca kaufen, kann sich dennoch lohnen. In Spanien wird auf den Erwerb einer neu errichteten Immobilie eine Mehrwertsteuer erhoben. Wird die Immobilie nicht vermietet, wird in Spanien und Frankreich zusätzlich zur Grundsteuer eine so genannte Wohn- oder Selbstnutzungssteuer erhoben. Unabhängig davon, wie häufig die Ferienimmobilie oder Finca genutzt wird, muss sie jährlich entrichtet werden. Bei jedem Verkauf entsteht eine laufende ausländische Steuerpflicht. Bei einer Haltedauer von weniger als zehn Jahren erheben viele Staaten, darunter auch Deutschland, eine Spekulationssteuer. Verkäufer in Spanien unterliegen außerdem der kommunalen Kapitalertragssteuer.