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Steuern beim Kauf einer Auslandsimmobilie

Steuern zahlen ist wie Geld verbrennen

Fr Personen, die ihren Wohnsitz in Deutschland haben, sind Einknfte aus einer auslndischen Immobilie, wie z. B. Mieteinnahmen, in Deutschland einkommensteuerpflichtig (Bundesrepublik Deutschland). Nur positive Einknfte aus Vermietung und Verpachtung knnen zum Ausgleich von Verlusten herangezogen werden.

Fr den Verlustabzug kommen nur Gewinne aus derselben Einkunftsquelle (Gewinne aus Vermietung und Verpachtung) und aus demselben Staat in Betracht. Bei der Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes fr deutsche Einknfte werden die auslndischen Einknfte bercksichtigt. Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und andere auslndische Steuerarten knnen auch auf auslndischen Grundbesitz Anwendung finden. Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung wird auch Erbschaftssteuer erhoben. Nach auslndischem Recht besteht die Mglichkeit, dass die geschuldete Erbschaftssteuer in dieser Situation deutlich hher ausfllt.

Immobilien im Ausland korrekt versteuern

Rund eine Million Deutsche besitzen Immobilien im Ausland, unter anderem auf Mallorca, in der Toskana und an der Cte d'Azur. Weitere 700.000 Deutsche sind noch auf der Suche nach einem geeigneten Haus in bersee. Wer eine Immobilie im Ausland erwirbt, sei es als Kapitalanlage oder zur Altersvorsorge, sollte auch an das Finanzamt denken. Seit dem Jahressteuergesetz 2009 sind Eigentmer und Erwerber von Auslandsimmobilien zur Rechenschaft verpflichtet. Seitdem unterliegen die Mieteinnahmen deutscher Steuerpflichtiger aus dem EU-Ausland in der Regel nicht mehr der Progression. Durch diese Regelung sind neue Gestaltungsmodelle fr den Besitz von Auslandsimmobilien mglich.

Grunderwerbsteuer und Grundsteuer im Ausland

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland, sei es eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstck, fllt genau wie bei deutschen Immobilien Grunderwerbsteuer an. Diese wird an das rtliche Finanzamt gezahlt und variiert je nach Land und Standort.

So betrgt der Grundsteuersatz in Frankreich 5 %, whrend er auf den Balearen 10 % und auf den Kanarischen Inseln 12 % betrgt. Die regulre Grundsteuer ist dann sptestens im Jahr nach dem Kauf der auslndischen Immobilie fllig. Immobilien, die vererbt werden, unterliegen unter Umstnden der Erbschafts- und Schenkungssteuer, die hher sein kann als in Deutschland. Wer eine Immobilie im Ausland erbt, sollte dies im Vorfeld klren. Viele auslndische Steuern werden den Kufern und Investoren nicht im Voraus mitgeteilt. So werden beispielsweise in Frankreich, Italien und Spanien beim Kauf einer Immobilie Registrierungs- und Katastersteuern erhoben. Eine Villa auf Mallorca kaufen, kann sich dennoch lohnen. In Spanien wird auf den Erwerb einer neu errichteten Immobilie eine Mehrwertsteuer erhoben. Wird die Immobilie nicht vermietet, wird in Spanien und Frankreich zustzlich zur Grundsteuer eine so genannte Wohn- oder Selbstnutzungssteuer erhoben. Unabhngig davon, wie hufig die Ferienimmobilie oder Finca genutzt wird, muss sie jhrlich entrichtet werden. Bei jedem Verkauf entsteht eine laufende auslndische Steuerpflicht. Bei einer Haltedauer von weniger als zehn Jahren erheben viele Staaten, darunter auch Deutschland, eine Spekulationssteuer. Verkufer in Spanien unterliegen auerdem der kommunalen Kapitalertragssteuer.


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